前十月全国商品房销售额破12万亿,同比增长7.3%
发布日期 : 2019-12-01 09:35:15 文章来源 : 南方都市报

  政府重申“房住不炒”,并首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,从某种程度上为2019年楼市定下了一个“稳”的基调。

  同时,在严监管的政策趋势下,信用评级较高的大型房企资金优势将更加明显,而部分中小型房企资金仍将承压,开始重走“以价换量”的道路。

  全国销售增速今年首次由负转正

  局最新数据显示,2019年1-10月,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1-9月份回落0.2个百分点;房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%,土地成交价款9921亿元,同比下降15.2%。同期,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%;商品房销售额124417亿元,同比增长7.3%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,一方面,体现了房企投资端的微调导向。第四季度,房企的重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善。部分房企近期也有积极拿地的动作,说明资金面并不差,好地块依然有能力获取。另一方面,商品房销售面积首次变正,体现了销售端的韧劲依然存在,“这也说明降价促销战略其实还是有效的”。

  尽管市场不太好,龙头房企凭借较强的综合实力和能力实现了较高销售额。中指院数据显示,1-10月房企销售额超过千亿的企业达25家,均值为2333.9亿元。碧桂园、恒大、万科等10家企业销售额超2000亿,其中5家企业超3000亿。世茂、招商等15家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500亿-1000亿、100亿-500亿的企业分别为32家、43家,销售额均值分别为687.4亿。

  房贷利率下调,楼市趋向何方?

  中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2019年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,均较10月下降5个基点,其中,作为新发放房贷参考依据的5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

  在一些人看来这是楼市低迷期的“利好”,但大部分专家仍然保持审慎态度。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次利率的调整,对于原先已经签订的购房贷款合同并不会有太大的影响,更多的影响是体现在后续新签订的房贷合同上,即对于11月下旬以及未来的购房交易会有影响。从目前的货币政策和房地产市场来看,短期内类似利率将以下调为趋势,所以客观上有助于刺激后续的市场交易,相关房企也将面临更好的去库存窗口期。

  同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也表示,房贷利率定价机制改为LPR,意味着房贷利率市场化定价,未来的波动也会加大。但是他认为,年末到2020年,货币宽松的迹象已经越来越明显。伴随着房贷利率的降低,2019年全年,全国房地产销售数据会继续看好。他建议刚需自住型买家,需要适时入市。

  广州

  3·30新政满两年释放需求,加之2018年四季度以来备案价制度优化,以及大湾区利好落地,有利促进广州楼市气氛活跃。合富大数据显示,广州1-10月网签成交75678套住宅,同比略有上涨;尽管成交套数不显山露水,但网签金额高达2074亿元,比去年全年的网签金额都要高。究其原因,2019年对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行了优化,严禁开发企业拆分价格报备。

  “金九银十”折扣力度加大

  仅就刚刚过去的“金九银十”而言,据克而瑞数据,广州一手楼市仅新增12886套供应,同比下跌28.97%,创近五年新低;一手住宅网签套数仅达12719套,同比下跌27.88%,处于近五年来第二低位。

  进入8月份以来,广州外围区域楼盘开始加大打折力度,以碧桂园、越秀、合景、时代等为代表的品牌房企旗下项目都给了比较大的让价空间。

  在经历了“金九银十”的一波业绩冲刺后,今年1-10月TOP30房企累计业绩规模达1605亿,业绩增速达10.28%。到了双十一期间,促销仍在继续,全国范围内将有上万套特价房源在阿里拍卖上线;另一电商巨头京东也宣布与200家以上的房企合作,在70个城市推出6000套以上的优惠、折扣房源进行销售。

  公寓“飘红”,成交超2018全年

  今年公寓市场迎来逆市飘红。据克而瑞数据,截至2019年前10月,广州一手公寓成交达24350套,同比增长103%,成交量赶超去年全年成交。

  2018年12月,广州“3·30新政”前出让的商办项目可以个人名义购买,在利好助推之下,公寓市场渐趋活跃,甚至超过往年“非调控期”水平。

  合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌分析认为,公寓市场今年以来表现抢眼,中心区域推新的项目更加备受关注。像白云金沙洲板块的保利金沙大都汇,每次推新基本都抢购一空,客户购买积极性甚高。此外,天河区近期推新项目也同样受到市场追捧,如联泰yoho、万科云城米酷、天河云商汇等项目,新货推出都较受市场欢迎,市场整体活跃氛围有望得以延续至明年。据克而瑞数据,今年1-10月份,中心5区一手公寓的成交均价为28268元/平方米,近十年间仅升值31%;而外围6区仅由12950元/平方米上涨至16310元/平方米,涨幅相对有限。

  写字楼方面,据合富商业,广州中心区写字楼2019年1-10月成交41.52万平方米,同比减少33.3%。合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌指出,写字楼市场新增供应持续走低造成成交活跃度减弱,预计整体成交再度活跃起来,或将在新货供应比较充足的2020年上半年开始。

  六成楼盘二手成交均价同比下降

  合富大数据监测阳光家缘网站公布二手房网签情况,1-10月广州二手房网签44432套,相较于去年66051套,同比下滑32.7%。而2016年、2017年的广州二手成交量都在10万套以上。

  价格方面,10月份的广州二手房市场成交当中,多达64%的楼盘二手成交均价低于去年同期,仅36%的楼盘二手成交均价高于去年同期。而在这些成交均价下降的楼盘当中,近7成的楼盘二手成交均价同比降幅低于10%。

  另一方面,广州二手住宅市场业主让价幅度,从7月的6.6%降至9月的5.1%。究其原因,之前因业主换房急售而出现大幅让价的房源,已经被市场消化掉,现时放盘的业主普遍都不是特别强烈要求急售的业主,因此,能够给予的让价空间不大,导致整体市场平均让价空间较之前有所收窄。

  合富研究院高级分析师梁燕明表示,业主是否会让价主要都是视乎自身资金需求以及看房情况而定。若业主是已经看中置换的物业,会相对更急于卖房套现,能给出的让价幅度也会相对大一些。或者是业主放盘一段时间后觉得看房情况不理想,也可能会愿意调低放售价格,以吸引多一些买家来看房。

  前三季度卖地同比涨84%

  克而瑞的数据显示,今年前三季度,广州土地供应达1366万平方米,成交面积1083万平方米,成交金额达1020亿元,同比去年升幅达84%,显然,今年广州推地比去年积极了不少,房企拿地也不手软。

  但从广州市2019年建设用地供应计划表来看,广州2019年住宅用地(含商住)全年计划推出113宗,而截至前三季度,实际共推出42宗宅地(含商住),目前仅完成全年计划的34.8%,预计四季度广州市政府将加大建设用地的供应。

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